Harga jual rumah bukan jumlah yang masuk ke akaun owner. Sebelum setuju harga, tolak dulu komisen ejen (maksimum 3%), fi guaman SPA (1.25% bagi RM500,000 pertama), cukai perkhidmatan 8% atas kedua-dua fi, jumlah redemption bank, RPGT jika rumah dijual dalam tempoh lima tahun, dan tunggakan cukai atau bil. Untuk rumah yang dimiliki lebih lima tahun oleh warganegara, kadar RPGT ialah 0%, tetapi borang tetap perlu dihantar. Kiraan awal ini menentukan sama ada harga yang ditawarkan berbaloi.
Ramai owner fokus pada satu angka sahaja: harga jual.
Tapi harga jual bukan duit yang masuk ke akaun. Antara harga yang dipersetujui dengan baki bersih, ada beberapa kos yang perlu ditolak dulu.
Artikel ini senaraikan kos tersebut satu per satu, dengan sumber rasmi, dan tunjuk cara kira baki bersih sebelum owner setuju dengan mana-mana tawaran.
Senarai kos utama seller
| Kos | Kadar atau rujukan | Sumber |
|---|---|---|
| Komisen ejen hartanah | Maksimum 3% harga jual, minimum RM1,000 | Skala fi LPPEH |
| Fi guaman SPA (peguam seller) | 1.25% bagi RM500,000 pertama, 1% seterusnya | SRO 2023 |
| Cukai perkhidmatan (SST) | 8% atas fi guaman dan fi agensi berdaftar | Kastam |
| Redemption bank | Jumlah dalam redemption statement | Bank dan peguam |
| RPGT (CKHT) | 0% hingga 30% ikut tempoh pegangan | LHDN |
| Tunggakan | Cukai tanah, cukai pintu, caj penyenggaraan, bil | Pihak berkuasa berkaitan |
Komisen ejen
Skala fi LPPEH tetapkan komisen jualan tanah dan bangunan pada maksimum 3%, dengan fi minimum RM1,000 bagi setiap hartanah. Ini had, bukan kadar tetap. Kadar sebenar ikut perjanjian bertulis antara owner dan agensi.
Kalau agensi berdaftar cukai perkhidmatan, 8% SST ditambah atas fi itu.
Fi guaman SPA
Peguam seller mengenakan fi ikut Jadual Pertama Solicitors’ Remuneration Order 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1% bagi RM7 juta seterusnya. Peguam dibenarkan memberi diskaun sehingga 25% atas skala ini.
Fi ini belum termasuk SST 8% dan disbursement seperti carian hakmilik, salinan dokumen dan penghantaran.
Redemption bank
Kalau rumah masih ada loan, sebahagian wang jualan akan digunakan untuk tebus pembiayaan. Jumlahnya ikut redemption statement daripada bank, bukan baki yang nampak dalam aplikasi bank. Penjelasan penuh ada dalam artikel Loan Rumah Belum Habis: Boleh Jual Rumah Subsale Ke?.
Semak juga sama ada pembiayaan masih dalam tempoh lock-in, kerana bank mungkin kenakan caj penyelesaian awal.
Ada Situasi Hartanah Yang Pening?
Jangan tunggu sampai jadi masalah besar. Dapatkan khidmat nasihat sekarang.
WhatsApp Roslin (REN19089) →RPGT: bila perlu dan bila 0%
Bagi individu warganegara Malaysia, kadar RPGT ikut tempoh pegangan:
| Tempoh pegangan | Kadar RPGT |
|---|---|
| Dalam tempoh 3 tahun | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% |
| Tahun ke-5 | 15% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% |
RPGT dikira atas keuntungan, bukan harga jual. Individu juga layak pengecualian RM10,000 atau 10% daripada keuntungan, mana yang lebih tinggi.
Walaupun kadar 0%, borang CKHT tetap wajib dihantar melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan. Pada masa yang sama, peguam pembeli biasanya menahan 3% daripada harga jual sebagai wang pegangan untuk diremit kepada LHDN. Maklumat penuh ada dalam artikel RPGT Malaysia 2026.
Contoh kiraan baki bersih
Contoh ini sekadar ilustrasi, bukan nasihat untuk rumah tertentu.
Andaian: rumah teres dijual pada RM450,000, dibeli lebih lima tahun lalu oleh individu warganegara, masih ada loan dengan redemption sum RM250,000, dan agensi berdaftar SST.
| Perkara | Kiraan | Amaun (RM) |
|---|---|---|
| Harga jual | 450,000 | |
| Komisen ejen (had maksimum 3%) | 3% x 450,000 | (13,500) |
| SST atas komisen | 8% x 13,500 | (1,080) |
| Fi guaman SPA (skala penuh) | 1.25% x 450,000 | (5,625) |
| SST atas fi guaman | 8% x 5,625 | (450) |
| Redemption bank | Ikut statement | (250,000) |
| RPGT | Kadar 0% (tahun ke-6 ke atas) | 0 |
| Anggaran tunggakan dan disbursement | Anggaran | (1,000) |
| Anggaran baki bersih | 178,345 |
Jadi daripada harga RM450,000, baki bersih dalam contoh ini sekitar RM178,345. Angka sebenar boleh berbeza ikut kadar komisen yang dipersetujui, diskaun fi guaman, caj bank dan tunggakan sebenar.
Kalau rumah yang sama dijual dalam tempoh tiga tahun dengan keuntungan RM60,000, pengecualian ialah RM10,000 (lebih tinggi daripada 10% iaitu RM6,000). Keuntungan bercukai jadi RM50,000, dan RPGT 30% ialah RM15,000. Baki bersih akan turun dengan jumlah itu.
Semak sebelum setuju harga
- Minta anggaran redemption sum daripada bank, dan tanya tentang lock-in.
- Minta sebut harga fi guaman dan anggaran disbursement daripada peguam.
- Sahkan kadar komisen secara bertulis, termasuk sama ada SST dikenakan.
- Kira tempoh pegangan dari tarikh perolehan untuk tahu kadar RPGT.
- Semak tunggakan cukai tanah, cukai pintu dan caj penyenggaraan.
Dengan lima angka ini, owner boleh tetapkan harga minimum yang masih masuk akal sebelum mula berunding.
Kesimpulan
Harga jual rumah subsale bukan baki yang owner terima. Selepas komisen, fi guaman, SST, redemption bank, RPGT dan tunggakan, baki bersih boleh jauh lebih rendah daripada angka yang dipersetujui.
Sebelum setuju dengan mana-mana tawaran, kumpulkan angka redemption, sebut harga peguam dan kadar komisen, kemudian kira baki bersih dulu.
Bila owner tahu kos jual rumah subsale dari awal, keputusan harga jadi lebih tenang dan lebih tepat.
Soalan Lazim
Siapa bayar komisen ejen dalam jual beli rumah subsale?
Seller kena bayar fi lawyer juga ke?
Rumah dah lebih lima tahun, masih kena RPGT?
Apa itu 3% yang lawyer pembeli tahan?
Bila patut kira baki bersih?
Khidmat Nasihat Percuma
Saya Roslinsah Ab Rahim, Real Estate Negotiator dengan 10+ tahun pengalaman dan 150+ transaksi di Johor sejak 2015. Specialize subsale rumah kediaman.
WhatsApp Roslin (REN19089) →Disclaimer: Maklumat dalam artikel ini adalah untuk tujuan umum sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan, pelaburan, atau undang-undang. Setiap transaksi hartanah melibatkan fakta dan situasi yang berbeza, dapatkan nasihat profesional yang sesuai sebelum membuat sebarang keputusan. Roslinsah Ab Rahim tidak bertanggungjawab atas sebarang keputusan yang dibuat berdasarkan maklumat dalam artikel ini semata-mata.