Kadar RPGT 2026 untuk warganegara Malaysia: Tahun 1–2: 30%, Tahun 3: 20%, Tahun 4: 15%, Tahun 5: 5%, Tahun 6 ke atas: 0%. Exemption RM10,000 atau 10% daripada keuntungan (mana lebih tinggi) tersedia untuk individu. Warganegara layak mendapat exemption penuh bagi satu unit kediaman dalam seumur hidup. Sumber: LHDN — Akta CKHT 1976.
Apa Itu RPGT dan Siapa Yang Perlu Bayar?
Real Property Gains Tax (RPGT) atau Cukai Keuntungan Harta Tanah adalah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan yang diperoleh daripada penjualan hartanah di Malaysia. Ia dikawal selia oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976.
RPGT dikenakan kepada penjual, bukan pembeli. Ia dikira berdasarkan keuntungan bersih, iaitu harga jual tolak harga beli dan kos-kos yang dibenarkan. Kalau tiada keuntungan — harga jual sama atau lebih rendah dari harga beli — RPGT tidak dikenakan.
Tiga kategori yang terlibat: warganegara Malaysia dan Pemastautin Tetap (PR), syarikat berdaftar di Malaysia, dan warga asing. Kadar berbeza bagi setiap kategori.
Penting: RPGT dikira berdasarkan tempoh pemilikan — dari tarikh SPA asal semasa membeli, hingga tarikh SPA baru semasa menjual. Bukan tarikh pendaftaran geran atau tarikh masuk rumah.
Jadual Kadar RPGT 2026
Jadual berikut adalah kadar rasmi yang berkuat kuasa pada 2026. Semua kadar merujuk kepada LHDN — Akta CKHT 1976 (Pindaan 2023).
| Tempoh Pemilikan | Warganegara / PR | Syarikat Malaysia | Warga Asing |
|---|---|---|---|
| Tahun 1 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun 2 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun 3 | 20% | 20% | 30% |
| Tahun 4 | 15% | 15% | 30% |
| Tahun 5 | 5% | 5% | 30% |
| Tahun 6 ke atas | 0% | 10% | 10% |
Warganegara Malaysia yang pegang hartanah melebihi 5 tahun tidak perlu bayar RPGT langsung. Ini adalah insentif kerajaan untuk mengurangkan spekulasi hartanah jangka pendek dan menggalakkan pemilikan jangka panjang.
Cara Kira RPGT 2026 — Formula & Contoh Sebenar
Ramai yang tak tahu cara kira RPGT dengan betul dan akhirnya anggaran terlalu tinggi atau terlalu rendah. Formula sebenar adalah seperti berikut:
Keuntungan Bercukai = Harga Jual − Harga Beli − Kos Dibenarkan
RPGT Sebelum Exemption = Keuntungan Bercukai × Kadar
RPGT Akhir = RPGT Sebelum Exemption − Exemption Individu
Kos yang Dibenarkan untuk Ditolak
Ini yang ramai pemilik terlepas pandang. Kos-kos berikut boleh ditolak dari keuntungan sebelum RPGT dikira, tertakluk kepada dokumen sokongan yang lengkap:
| Kategori Kos | Contoh | Dokumen Diperlukan |
|---|---|---|
| Kos pemerolehan | Yuran guaman semasa beli, duti setem MOT | Resit peguam, slip pembayaran |
| Kos ubah suai | Renovasi, tambahan bilik, ubah suai dapur | Resit kontraktor, invois bertarikh |
| Kos pemasaran | Komisen agen (maks 3%), kos iklan | Invois agen, slip bayaran |
| Kos penilaian | Fi penilai berlesen | Laporan penilaian rasmi |
| Kos guaman semasa jual | Yuran guaman SPA, discharge of charge | Resit peguam |
Contoh Pengiraan RPGT — Senario Johor 2026
Situasi: Puan Hartini membeli rumah teres di Kulai pada Jun 2023 dengan harga RM420,000. Dia jual pada Jun 2026 (3 tahun pemilikan) dengan harga RM510,000. Kos ubah suai RM25,000 (ada resit). Komisen agen 3%.
| Item | Jumlah |
|---|---|
| Harga Jual | RM510,000 |
| Tolak: Harga Beli Asal | (RM420,000) |
| Tolak: Kos Ubah Suai (dengan resit) | (RM25,000) |
| Tolak: Komisen Agen 3% | (RM15,300) |
| Tolak: Yuran Guaman (anggaran) | (RM4,500) |
| Keuntungan Bercukai | RM45,200 |
| Kadar RPGT (Tahun 3 = 20%) | RM9,040 |
| Tolak: Exemption Individu (10% dari RM45,200) | (RM4,520) |
| RPGT Sebenar Yang Perlu Dibayar | RM4,520 |
Dalam contoh di atas, walaupun keuntungan kasar RM90,000 (RM510k − RM420k), RPGT sebenar yang perlu dibayar hanya RM4,520 — bukan RM27,000 seperti yang ramai sangkakan kalau kira kasar 30% dari keuntungan tanpa tolak kos.
Ramai pemilik yang saya jumpa assume RPGT akan makan besar. Lepas saya tunjukkan pengiraan sebenar dengan semua kos yang boleh ditolak, jumlahnya selalu lebih rendah dari jangkaan. Kunci dia — simpan semua resit renovasi dari hari pertama masuk rumah.
— Roslinsah Ab Rahim, REN19089
Ada Situasi Hartanah Yang Pening?
Jangan tunggu sampai jadi masalah besar. Dapatkan khidmat nasihat sekarang.
Klik Sini Sekarang →Exemption RPGT Yang Anda Layak Dapat
Ada tiga jenis exemption RPGT yang penting untuk pemilik rumah Malaysia tahu:
1. Exemption Standard Individu
Setiap individu layak mendapat exemption sebanyak RM10,000 atau 10% daripada keuntungan bercukai, mana yang lebih tinggi. Exemption ini automatik — tidak perlu dituntut secara berasingan, ia sudah termasuk dalam pengiraan borang RPGT.
2. Exemption Rumah Kediaman Pertama
Ini exemption paling bernilai. Warganegara Malaysia layak mendapat exemption penuh RPGT bagi satu unit hartanah kediaman dalam tempoh seumur hidup. Syarat utama: hartanah mestilah digunakan sebagai kediaman sendiri, bukan hartanah pelaburan atau komersial. Exemption ini perlu dituntut secara aktif melalui Borang CKHT 1A semasa penyelesaian.
Perhatian: Ramai yang tak sedar mereka layak exemption rumah kediaman pertama ini. Kalau Tuan/Puan jual rumah pertama, pastikan peguam tuntut exemption ini. Ia boleh jimatkan puluhan ribu ringgit.
3. Kes Kematian, Hibah & Penceraian
Pemindahan hartanah akibat kematian (pusaka), penceraian (perintah mahkamah), atau hibah kepada suami/isteri/ibu bapa/anak adalah dikecualikan RPGT sepenuhnya. Ini bermakna waris yang menerima hartanah pusaka tidak perlu bayar RPGT semasa pemindahan milik — hanya apabila mereka menjual hartanah tersebut kemudian.
RPGT untuk Situasi Khas
Rumah Pusaka
Untuk hartanah pusaka, tempoh pemilikan dikira dari tarikh si mati membeli hartanah tersebut, bukan dari tarikh waris menerimanya. Ini satu kelebihan besar — kalau arwah beli rumah 20 tahun lepas, waris yang jual sekarang layak kadar 0% RPGT (tahun ke-6 ke atas). Untuk panduan lengkap, baca Panduan Pusaka & Faraid kami.
Penjualan Paksa (Lelong)
Hartanah yang dilelong oleh bank akibat kemungkiran pinjaman turut tertakluk RPGT. Namun dalam banyak kes lelong, harga jual kurang dari harga beli — maka tiada keuntungan dan RPGT tidak dikenakan.
Hartanah Pelaburan
Hartanah yang disewakan dan dijual dalam tempoh 5 tahun pertama tertakluk RPGT sama seperti hartanah kediaman. Perbezaannya: exemption rumah kediaman pertama tidak boleh digunakan untuk hartanah yang pernah disewakan, melainkan ia juga pernah digunakan sebagai kediaman pemilik.
Strategi Timing Jual untuk Minimumkan RPGT
Kalau Tuan/Puan ada fleksibiliti dalam masa, ini strategi yang boleh jimatkan banyak:
| Tahun Jual | Kadar RPGT | RPGT (sebelum exemption) | Jimat berbanding Tahun 1 |
|---|---|---|---|
| Tahun 1 atau 2 | 30% | RM24,000 | — |
| Tahun 3 | 20% | RM16,000 | RM8,000 |
| Tahun 4 | 15% | RM12,000 | RM12,000 |
| Tahun 5 | 5% | RM4,000 | RM20,000 |
| Tahun 6 ke atas | 0% | RM0 | RM24,000 |
Kalau Tuan/Puan dah dalam tahun ke-4 atau ke-5 pemilikan, tunggu sehingga lepas ulang tahun ke-5 sebelum sign SPA. Perbezaan beberapa bulan boleh jimatkan ribuan ringgit.
Soalan Lazim Tentang RPGT 2026
Berapa kadar RPGT 2026 untuk warganegara Malaysia?
Kadar RPGT 2026 untuk warganegara Malaysia dan PR: Tahun 1–2: 30%, Tahun 3: 20%, Tahun 4: 15%, Tahun 5: 5%, Tahun 6 ke atas: 0%. Pengiraan tahun bermula dari tarikh SPA ditandatangani semasa membeli hartanah.
Macam mana cara kira RPGT 2026?
Formula: Keuntungan Bercukai = Harga Jual − Harga Beli − Kos Dibenarkan. RPGT = Keuntungan Bercukai × Kadar. Exemption RM10,000 atau 10% keuntungan (mana lebih tinggi) ditolak dahulu. Kos dibenarkan termasuk renovasi (perlu resit), komisen agen, yuran guaman, dan duti setem semasa membeli.
Adakah rumah pertama dikecualikan RPGT?
Ya. Warganegara Malaysia layak mendapat exemption penuh RPGT bagi satu unit kediaman dalam seumur hidup. Exemption ini perlu dituntut melalui Borang CKHT 1A semasa penyelesaian. Pastikan peguam Tuan/Puan tahu supaya ia dituntut secara aktif.
RPGT dikira dari tarikh bila?
RPGT dikira berdasarkan tempoh pemilikan dari tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) asal semasa membeli, hingga tarikh SPA baru semasa menjual. Bukan tarikh pendaftaran geran, bukan tarikh masuk rumah, dan bukan tarikh habis bayar loan.
Apa kos yang boleh ditolak dalam pengiraan RPGT?
Kos yang dibenarkan: kos pemerolehan asal (yuran guaman, duti setem), kos ubah suai dengan resit rasmi, komisen agen (maksimum 3%), fi penilaian, dan yuran guaman semasa jual. Semua kos perlu disokong dokumen — simpan resit dari hari pertama.
Rumah pusaka kena RPGT ke?
Ya, tetapi tempoh pemilikan dikira dari tarikh si mati membeli hartanah, bukan tarikh waris menerimanya. Ini boleh bermakna kadar RPGT yang lebih rendah atau sifar. Pemindahan pusaka itu sendiri (dari si mati kepada waris) adalah dikecualikan RPGT.
Bila kena bayar RPGT selepas jual rumah?
Penjual perlu menyerahkan Borang CKHT 1A kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari tarikh SPA. Pembeli pula perlu hantar Borang CKHT 2A dan menahan 3% dari harga jual sebagai bayaran pendahuluan RPGT atas nama penjual.
Adakah kerugian jual rumah boleh kurangkan RPGT?
Kalau harga jual lebih rendah dari harga beli (kerugian), RPGT tidak dikenakan. Kerugian modal boleh dibawa ke hadapan untuk mengurangkan keuntungan dari penjualan hartanah lain dalam tahun taksiran yang sama. Isi Borang CKHT 1A tetap wajib walaupun ada kerugian.
Kesimpulan
RPGT bukan sesuatu yang perlu ditakuti — ia perlu difahami dan dirancang. Pemilik yang tahu kadar sebenar, kos yang boleh ditolak, dan exemption yang layak boleh buat keputusan jual yang lebih bijak dan tidak rugi kerana salah anggaran.
Tiga perkara paling penting untuk ingat: simpan semua resit renovasi sejak hari pertama beli rumah, tuntut exemption rumah kediaman pertama kalau layak, dan kalau dalam tahun ke-4 atau ke-5, pertimbangkan tunggu sehingga lepas tahun ke-5 sebelum sign SPA.
Maklumat dalam artikel ini adalah panduan am berdasarkan perundangan RPGT yang berkuat kuasa pada Jun 2026. Setiap situasi hartanah adalah unik. Rujuk peguam atau akauntan cukai bertauliah untuk nasihat khusus kes Tuan/Puan.
Sumber Rujukan
- LHDN. Real Property Gains Tax — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia. Berkuat kuasa 2026.
- Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Pindaan 2023). Portal Undang-Undang Malaysia (AGC).
- LPPEH. Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta.
- BNM. Bank Negara Malaysia — OPR 2.75% (Jun 2026).